□文/高馨凌
  在二、三線城市相繼發出樓市限購“鬆綁”的信號後,這一股“解禁”之風也在近日刮到了上海,但在7月18日上海市政府新聞發佈會上,新聞發言人徐威否認了此傳聞,並表示,上海一直以來嚴格執行有關房地產政策,不存在所謂的限購“鬆綁”。
  據金豐易居&佑威聯合研究中心數據顯示,7月第三周,商品住宅成交不足15萬平方米,與上周商品住宅25.83萬平方米的新增供應形成明顯的落差,可見樓市觀望情緒之濃,開發商和購房者之間陷入焦灼。有業內人士表示,這樣的局面或將是未來三個月市場的主流表現。
  無條件看漲跌都錯誤
  上周,上海市政府新聞發佈會上公佈的數據顯示,上半年上海房地產業增加值為554.89億元,同比增長1.2%,增幅回落了13.3個百分點。房地產開發投資為1338.01億元,比去年同期增長5.4%。市統計局總經濟師嚴軍介紹,上半年全市新建商品房銷售面積同比下降了18.6%,其中商品住宅銷售面積下降了17.1%。在商品住宅當中,市場化住宅的銷售明顯下降,降幅達到37.2%,存量房買賣登記面積下降了45.3%。
  “當前房地產市場確實出現了一些新情況和新變化,但我認為還是要全面客觀地加以分析。”嚴軍表示,“2013年全年,上海全市商品房銷售面積增長超過25%,商品住宅銷售面積增長達到26.6%,存量房買賣登記面積增長了78%,存量住宅買賣登記面積翻了一倍。”“在這樣的背景下,上海今年的房地產市場出現一定程度的調整,既是房地產本身發展的需要,也有利於整個國民經濟的持續健康發展。”他認為,“總體來看,上海房地產市場的發展態勢還是平穩的,下一步如何發展還需要進一步觀察。”
  對此,金豐易居&佑威聯合研究中心聯席主任、佑威機構執行董事黃志堅也認為,依照目前的運行態勢,後市雖然價格下行壓力繼續加大,但在上海等一線城市依然限購的情況下輕言崩盤,同樣不切實際。後市若開發商願意給予“充分”優惠,成交量就可能有所提升,成交一旦放量,價格也就能企穩。因此,後市要觀察影響樓市的各種主要因素的變化,成交量和價格是各種因素博弈下“合力”的結果,後市無條件看漲和看跌都是錯誤的。
  高品質改善需求仍旺盛
  從克而瑞近期發佈的上海上半年樓市數據顯示,成交面積前5名樓盤均為剛需項目,而成交金額前5名的則均為改善型項目。花木綠城·錦繡蘭庭、綠城·上海御園、新江灣中凱城市之光、綠地海域笙暉等市區樓盤的搶眼表現,表明置業者對於高品質樓盤的改善需求潛力非常大。
  但在10萬元/平方米以上的頂級豪宅成交前十位來看,其市場分化表現在加劇,除3個項目成交表現尚佳外,其餘成交套數均不超過3套。總體來看,頂級豪宅還未出現真正的領軍項目。
  “超低價的樓盤沒能出現在榜單前列,取而代之的是高品質的緊湊剛需產品和舒適改善產品。表明樓市已經進入品質致上、戶型精品化、細分化狀態。”克而瑞研究中心研究總監薛建雄表示。
  事實上,從筆者上周末走訪的寶山、閔行區內高端新品項目的售樓處註意到,現場來訪客流數量確實相當可觀,但當下實際有意向的置業者並不多。筆者隨機採訪了一位來訪者徐女士,詢問其購房意向,她表示,現在多以看房為主,實際購買意願並不強。有些樓盤由於地塊的樓板價偏高了,感覺項目的性價比並不突出,而有些樓盤從整體區域看,價格還有下行的空間,加之目前樓市在一輪輪的限購過程中,已經壓制了投資、投機的置業者,接下來應該將關註點聚焦到自住需求的年輕一代上了,所以個人認為樓市應該很快有新的政策動向,房價還有議價的空間,現在這個階段先來多瞭解項目本身品質、戶型等情況。
  城鎮化語境下房地產仍值得期待
  置業者的理性不無道理,但從置業者的口中也能感受到他們或將樓市的短期調整後,再次入市的積極性。的確,若從遠期來看,上海作為長三角的龍頭,還有較大的成長和上升空間。全國政協常委、上海市政協副主席周漢民就在“中國改革論壇2014”上指出,上海的未來發展,一定要以全球化進程為導向,在長江中下游以及整個長江中心城市中擔當起龍頭城市的重任,這是由中國的城鎮化和大城市群主導的城市化浪潮所決定的。
  今年5月6日,上海新一輪總體規劃編製啟動,上海市城市規劃設計研究院副總工詹運洲就表示,上海要做有影響力的全球城市,新一輪特大城市發展趨勢將強調人本化、生態化和區域一體化,把城市群的協同均衡發展作為整個城市發展的平臺。用產業結構調整來引導人口結構的優化,進一步加大對新城和新市鎮的投入力度,突出複合社區發展理念。完善其公共服務設施,發揮產城融合對人口的吸引作用。
  未來上海城市的定位或將是由南洋理工大學社會科學院劉宏提出的“網絡上海”,網絡的意義不僅僅是經濟關係,還有很重要的是人才吸引,不僅僅是聚集全國的人才,而是聚集亞洲的人才,在這個聚攏的過程中,將對周邊的區域、周邊的國家既有輻射作用,也有聯動的效應。由此可見,在上海新一輪規劃中,城市影響輻射規模將進一步擴大,人口的導入不僅在量上進一步擴張,在質上也將有所提升,而一旦有了人口聚集的吸引力,樓市也必將存在一定規模的需求市場,上海的房產市場依舊令人期待。
  入市的“窗口期”正在出現
  德佑地產研究總監 陸騎麟
  作為一線城市的上海來講,市場的需求依舊存在,但目前多數購房者暫時都選擇了觀望,限購鬆綁短期內並不可能實現,隨著滬上今年以來商品住宅庫存壓力不斷攀升下,不少房企尤其是中小房企在今年上半年業績又不佳的雙重背景下,下半年出現“以價換量”的情況會繼續增多,尤其是一些位於外圍區域的中小型房企開發的項目,在今年下半年不排除降價銷售的可能。
  年中,由於成交低迷造成全市商品住宅庫存創歷史高點。由於去年開發商拿地和開發建設進度的加快造成今年供應未出現明顯回落,那麼在新增供應增加,成交萎縮的情況下,庫存量也急劇增加,去化周期也達到了18個月之久。在如此高的庫存之下,下半年不少開發商或許需要通過“以價換量”的形式來促進成交,因此,購房者的窗口期稍縱即逝。
  去庫存仍是樓市關註焦點
  上海中原地產研究部總監 宋會雍
  樓市上半年表現清淡,市場各方早早為下半年做準備。上半年銷售狀況不佳的開發企業,資金壓力已越來越明顯,因此開發企業焦慮情緒在加劇。雖然市場預判轉機可能出現在“金九銀十”,但是否能出現還有不確定因素。基於此,一些中小企業不得不在淡季提前入市。目前市場雖有推盤,但量和價上有所保留,試探市場的目的更強。由於在金融與市場政策上沒有實質性突破,樓市成交也未必很快有大起色,但為了吸引買家,營銷手段會越來越多、越來越新穎。  (原標題:三季度伊始滬上樓市進入“焦灼期”)
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